METODIKA

Metody tržního ocenění

Tržní ocenění ze zpravidla provádí kombinací více metod. Mezi základní metody patří  nákladová metoda, porovnávací metoda a výnosová metoda. V případě oceňování pozemků se používají ještě další metody jako například přímé či nepřímé indexové metody,  alokační a extrakční metody, Naegeliho metoda polohových tříd nebo investiční metoda.  Součástí tržního ocenění  je i kvalitativní a kvantitativní analýza vybraného segmentu trhu nemovitostí.

 1. Nákladový  způsob ocenění

V běžném případě koupě nemovité věci by nákladová hodnota představovala hraniční cenu pro budoucího investora  (porovnává příležitost varianty koupě pozemku s následnou výstavbou), tržní hodnota se většinou pohybuje pod  pořizovací cenou pozemků + staveb, protože se musí odečíst funkční a provozní nedostatky, nedodělky, případně právní závady a zátěže.

Nákladová hodnota nemovitých věcí =  náklady na pořízení pozemku + náklady na novostavbu - znehodnocení

 Pro odhad nákladové ceny staveb se použije příslušná prováděcí vyhláška č.151/1997 Sb. ve znění pozdějších novel (zákon o oceňování majetku) bez použití úpravy indexem trhu a polohy (pp) - výsledkem je reprodukční cena stavby, tedy náklady na pořízení staveb.  Znehodnocením se rozumí ztráta hodnoty staveb v důsledku jejich fyzického opotřebovávání  a funkčního zastarávání, vad, poruch, nedodělků a jiných možných vlivů včetně externích (např. změny okolí), které vynaložené náklady znehodnocují. 

2. Porovnávací způsob ocenění

Obvyklá (tržní) cena se nejčastěji určuje (odhaduje) porovnáním s obdobnými nemovitostmi, na základě vyhodnocení zrealizovaných prodejů, popř. inzerce. Předpokladem je však dostatečný počet srovnávacích objektů (cenových vzorků), jejich dostatečná podobnost s oceňovanou nemovitosti, odhadce musí mít k dispozici údaje o cenách srovnávacích nemovitostí a další potřebné údaje (vlastnosti cenových vzorků) pro vypracování cenového porovnání, jako např. podlahová plocha,  plocha, technický stav, příslušenství apod.). Takto zpracovaný posudek pak nejlépe odráží stav trhu a je velmi dobrým důkazem v případě soudního řízení.  Porovnávací způsob je nejvýhodnější pro oceňování pozemků a dále pro oceňování bytů, protože byty jsou si vzájemně většinou velmi podobné a tudíž velmi dobře porovnatelné a většinou v dané lokalitě je na trhu velké množství bytů k prodeji. Poměrně dobře jsou porovnatelné i rodinné domy a chaty.

3. Výnosový způsob

Výnosová metoda se používá u nemovitostí, které mohou poskytovat výnos, tedy u komerčních nemovitostí. Metoda se opírá o předpokládané výnosy nemovitosti jako investice, Zájemce o nemovitost ji nepotřebuje k osobnímu užívání ani k podnikání, chápe ji jako finanční investici, pravděpodobně nejbližší ekvivalent je dlouhodobý dluhopis. Výsledkem výpočtu je výnosová hodnota nemovitosti, založená na očekávaném prospěchu nemovitosti jako celku (pozemek se stavbou), vyjímečně je chápána jako prospěch z pozemku a prospěch ze stavby.